Cenzorul asociației de proprietari

Cenzorul este organul de control extern al asociațiilor de proprietari.

Conform legii 196/2018, toate asociațiile de proprietari au obligația de a avea un cenzor cu excepția acelor condominii cu mai puțin de 3 proprietari, care în accepțiunea legii nu pot fi „asociatii de proprietari”. Funcția de cenzor poate fi exercitată de o persoană, membră a asociației de proprietari care trebuie să aibă cel puţin studii medii în domeniul economic sau studii în domeniul juridic sau de o persoană fizică ori juridică din afara asociației ce îndeplinește anumite condiții de specializare precum : studii superioare în domeniul economic sau juridic pentru persoana fizică sau domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanţă în domeniul fiscal pentru persoana juridică.

În materia alegerii cenzorului există o serie de incapacități menite să apere interesele membrilor asociațiilor de proprietari, acestea fiind stabilite limitativ sub sancțiunea nulității :

– Funcţia de preşedinte, respectiv membru în comitetul executiv, este incompatibilă cu funcţia de cenzor sau membru în comisia de cenzori.

– Nu au dreptul de a fi alese sau numite în funcţii de conducere, administrare sau control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele înrudite până la gradul al III-lea cu cei care deja ocupă aceste funcţii. Spre exemplu, rude de gradul al III-lea ar fi străbunicul cu strănepotul, unchiul cu nepotul de unchi.De menționat aici este faptul că aceasta interdictie nu se aplică și verilor, aceștia fiind rude de gradul al IV-lea.

– Nu pot fi alese sau numite în funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive, pentru infracţiuni de natură economico-financiară. Acest lucru se dovedește în baza cazierului judiciar în Adunarea Generală, iar prin excpeție în termen de 5 zile de la data adunării generale se poate prezenta cazierul și comitetului executiv.

În legea 196/2018, art 49, alin.(3), lit. f regăsim o altă incapacitate, adesea nerespectată în cadrul Adunărilor Generale și anume incapacitatea cenzorului sau a unui membru de familie a acestuia de a fi mandatat pentru a reprezenta un alt proprietar în cadrul adunării generale.Pe lângă cenzor, se mai regăsesc și președintele, membrii comitetului executiv, administratorul sau alt membru al familiilor acestora.Definiția membrului de familie în dreptul român se găsește în art.177 din codul Penal :

(1)Prin membru de familie se înţelege:

a)ascendenţii şi descendenţii, fraţii şi surorile, copiii acestora, precum şi persoanele devenite prin adopţie, potrivit legii, astfel de rude;

b)soţul;

c)persoanele care au stabilit relaţii asemănătoare acelora dintre soţi sau dintre părinţi şi copii, în cazul în care convieţuiesc

(2)Dispoziţiile din legea penală privitoare la membru de familie, în limitele prevăzute în alin. (1) lit. a), se aplică, în caz de adopţie, şi persoanei adoptate ori descendenţilor acesteia în raport cu rudele fireşti.

Finalitatea normei este una foarte clară și anume, evitarea abuzurilor din partea organelor de conducere, control sau administrare. În caz contrar, persoana mandatată ar putea să își urmărească propriile interese,votând astfel.

Atribuțiile cenzorului conform art. 61 din Legea 196/2018 :

a)urmăreşte aplicarea prevederilor prezentei legi de către organele de conducere ale asociaţiei de proprietari;

b)verifică gestiunea financiar-contabilă;

c)verifică lunar execuţia bugetului de venituri şi cheltuieli conform documentelor, registrelor şi situaţiei soldurilor elementelor de activ şi pasiv întocmite de către administrator;

d)cel puţin o dată pe an întocmeşte şi prezintă adunării generale rapoarte asupra activităţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunând măsuri;

e)execută controale inopinate, împreună cu 2 membri ai comitetului executiv pentru verificarea contabilităţii şi a activităţii de casierie, şi consemnează rezultatele controalelor în registrul unic de procese-verbale al asociaţiei de proprietari;

f)participă la adunările generale ale asociaţiei şi ale comitetului executiv, asigurând legalitatea desfăşurării acestora.

Textul reglementează nelimitativ principalele atribuții ale cenzorului, la acestea adăugându-se vizarea anumitor acte printre care și hotărârile Adunării Generale și primirea, respectiv soluționarea în măsura în care este posibil a sesizărilor din partea proprietarilor (art. 28, alin (4), art. 29, alin. (2). Personal, consider că modul prin care legiuitorul a reglementat aceste aspecte este cel puțin deficitar, existând lacune atât în privința posibilitătii cenzorului de a-și îndeplinii atribuțiile, cât și în privința capacitătii acestuia.Spre exemplu, conform lit. a, cenzorul urmăreşte aplicarea prevederilor prezentei legi de către organele de conducere ale asociaţiei de proprietari, dar art. 60 , alin. (1) impune cenzorului să dețină „cel puțin studii medii in domeniul economic”, fiind clar necesare si cunosținte juridice. Totodată, prin urmărirea aplicării, posibilitățile cenzorului sunt limitate la înștiințarea organelor de condurcere și a proprietarilor, dar cenzorul nu are posibilitatea intentării unei acțiuni în justiție în numele asociației sau posibilitatea amendării persoanelor ce nu respectă prezenta lege, practic poate doar sesiza mai departe, participând la un lung șir de sesizări fără finalitate. Toate cele menționate mai sus se aplică și comisiei de cenzori ce e formată dintr-un număr impar de membri, dar nu mai mult de 5.

Concluzii

Cenzorul asociației de proprietari poate părea un organ neimportant, însă fără un cenzor profesionist asociația ar avea mult de suferit. Cu toate că posibilitățile sale sunt limitate în ceea ce privește urmărirea aplicării legii, după cum am scris și mai sus, finalitatea practică a activității sale este lista de plată. Aceasta vine de la administrator într-o formă mai mult sau mai puțin corectă, iar cenzorul are obligația de a o verifica și a solicita explicații, precum și de a propune modificări, în unele cazuri muncind mai mult chiar și decât cel care a întocmit lista. Astfel, alegerea unui cenzor trebuie să se bazeze atât pe cunoștințele lui, în special cele economice deoarece prin verificarea defectuoasă a listei pot apărea prejudicii majore pentru proprietarii asociațiilor, dar și pe obiectivitatea acestuia, nepermițând celorlalte organe să își realizeze propriile interese.

Articol scris de SC Contasoft Actual